10 pays offrent la résidence — voire un passeport — en échange d’un achat immobilier

Inauguré en 2013, le programme de visa doré de la Grèce accorde une résidence de cinq ans aux investisseurs qui achètent une propriété sur son territoire. Il s’agit de l’un des points d’entrée en Europe les plus abordables actuellement disponibles. L’architecture tarifaire est structurée par paliers et dépend de la zone géographique, un élément à étudier avec minutie avant de sélectionner un bien.

Dans les zones prisées telles qu’Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin, l’investissement minimum est fixé à 800 000 €. Dans les autres régions de la Grèce, le seuil s’établit à 400 000 €. Une option inférieure, à 250 000 €, reste applicable pour les biens commerciaux en cours de conversion vers un usage résidentiel, ainsi que pour les propriétés à valeur historique faisant l’objet d’une restauration complète. Les biens éligibles aux paliers supérieurs doivent également présenter une superficie d’au moins 120 mètres carrés.

Une fois délivré, le visa doré grec garantit cinq années de résidence, renouvelables tant que l’investissement est maintenu. Il n’y a aucune exigence de séjour minimum, il n’est donc pas nécessaire de déménager pour conserver son statut. Bien que la Grèce ne propose pas de citoyenneté directe par investissement, il est possible d’y prétendre à terme : ce parcours requiert de passer 183 jours par an en Grèce sur une période de sept ans et de réussir des tests de langue, d’histoire et de culture. L’intérêt des acheteurs américains, du Moyen-Orient et du Royaume-Uni a fortement augmenté, avec des approbations pour les citoyens des États-Unis en hausse d’environ 49 % d’une année sur l’autre à la fin de 2025. Le marché immobilier grec est en expansion, affichant des prix en hausse de 7,8 % en glissement annuel au troisième trimestre de 2024. Pour ceux qui recherchent une résidence européenne par le biais d’un achat immobilier permettant de générer des revenus locatifs, la Grèce demeure l’une des très rares options actives au sein de l’Union européenne.

La Turquie propose ce que la plupart des pays européens n’offrent pas : une citoyenneté directe, et non une simple résidence, en échange d’un achat immobilier. Les ressortissants étrangers qui font l’acquisition de biens immobiliers d’une valeur minimale de 400 000 $ et qui déclarent qu’ils ne vendront pas la propriété pendant trois ans peuvent être éligibles à la citoyenneté turque via une procédure exceptionnelle. Selon l’organisme officiel de promotion des investissements du pays, Invest in Türkiye, cette voie est établie sous l’autorité présidentielle dans le cadre de la loi sur la citoyenneté turque.

Le programme permet aux investisseurs d’obtenir la citoyenneté turque dans un délai réduit allant de 6 à 12 mois. Il reste totalement ouvert en 2026, ne requiert aucun test de résidence ou de langue, et permet d’inclure les membres de la famille éligibles. Un conjoint, les enfants et les personnes à charge handicapées peuvent tous figurer sur la même demande, la Turquie autorisant par ailleurs la double nationalité. Une fois la citoyenneté obtenue, le demandeur devient éligible au visa d’investisseur E-2, qui permet de vivre et de travailler aux États-Unis. Il faut cependant noter que l’espace Schengen, les États-Unis, le Canada, l’Australie et le Royaume-Uni exigent tous des visas pour les détenteurs de passeports turcs. Après avoir conservé la propriété pendant trois ans, il est possible de la vendre tout en gardant la citoyenneté de manière permanente.

Une réglementation publiée dans le Journal officiel de la Turquie en avril 2026 a confirmé que l’utilisation du « Güvenli Ödeme Sistemi » (un système de paiement sécurisé de type séquestre) pour toutes les ventes de biens immobiliers deviendra obligatoire d’ici le 1er juillet 2026. Sous ce système, le paiement devra transiter par un mécanisme de séquestre sécurisé géré par des banques et des institutions financières autorisées. Cela garantit que l’argent et le titre de propriété sont transférés simultanément, les fonds n’étant libérés qu’une fois le transfert de propriété officiellement achevé. Toute personne prévoyant de s’engager en 2026 doit collaborer avec un professionnel du droit agréé et familier avec ce processus actualisé.

Les Émirats Arabes Unis n’offrent pas la citoyenneté par l’investissement immobilier pour la majorité des candidats, mais proposent ce qui est considéré comme l’un des programmes de résidence les plus attractifs au monde : un visa doré de dix ans, renouvelable, sans obligation de séjour minimum, sans nécessité d’un parrain local, et dans un environnement fiscal sans impôt sur le revenu. Au niveau fédéral, les investisseurs immobiliers peuvent obtenir ce visa doré en possédant une ou plusieurs propriétés d’une valeur totale d’au moins 2 millions d’AED, valeur devant être vérifiée par une lettre du département foncier de l’émirat concerné.

Depuis février 2026, l’ancienne exigence imposant d’avoir payé au moins la moitié de la valeur de la propriété à l’avance a été supprimée. Désormais, l’éligibilité dépend uniquement du fait que la valeur totale de la propriété atteigne le seuil de 2 millions d’AED, indépendamment de la situation hypothécaire. De plus, les propriétés sur plan achetées auprès de promoteurs agréés sont également qualifiantes. Dubaï a par ailleurs assoupli les conditions d’obtention du visa de résidence de deux ans pour les investisseurs immobiliers. Le visa doré de dix ans reste toutefois l’option privilégiée pour une flexibilité maximale et une sécurité à long terme.

La citoyenneté officielle des Émirats Arabes Unis par naturalisation nécessite 30 années de résidence légale, bien que les individus ayant apporté des contributions exceptionnelles au pays puissent se voir accorder la citoyenneté via un processus de nomination. L’avantage pratique est concret : le passeport émirati permet à ses détenteurs de visiter 176 pays sans visa, incluant l’ensemble des États de l’espace Schengen, le Royaume-Uni et le Canada. Pour ceux cherchant à s’implanter dans l’une des métropoles les plus connectées au monde, avec des infrastructures de premier plan et sans impôt sur le revenu, ce visa doré s’impose comme l’un des programmes de résidence les plus solides disponibles aujourd’hui.

La situation du Portugal nécessite une explication lucide, car les règles ont subi une modification significative en 2023 et de nombreux articles en ligne décrivent encore un programme qui n’existe plus. Depuis octobre 2023, l’investissement immobilier direct ne qualifie plus pour le visa doré portugais. Ce changement s’inscrit dans le cadre de l’initiative gouvernementale « Mais Habitação » (Plus de logements), ce qui signifie que les nouveaux demandeurs ne peuvent plus utiliser l’achat d’un bien pour obtenir le visa. Ce qui reste en vigueur n’en demeure pas moins intéressant : l’investissement minimum est désormais de 500 000 €, réalisé par le biais d’un fonds de capital-investissement ou de capital-risque qualifiant.

Au Portugal, ces fonds sont réglementés par la Commission du marché des valeurs mobilières portugaise, connue sous le nom de CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), et doivent être gérés par des sociétés de gestion de fonds agréées et supervisées par cette même entité. Les fonds qualifiants doivent avoir une maturité d’au moins cinq ans et investir au moins 60 % de leur capital dans des entreprises portugaises. Le visa exige de passer seulement sept jours au Portugal durant la première année de résidence, puis 14 jours pour chaque période ultérieure de deux ans. Malgré des rumeurs récurrentes concernant la fin du programme, le visa doré du Portugal est toujours actif et plus prisé que jamais en 2026. Il est devenu particulièrement populaire auprès des Américains, qui constituaient la première nationalité à investir via ce programme en 2025.

La voie vers la citoyenneté a cependant évolué. Le gouvernement portugais a proposé des amendements à la loi sur la nationalité, adoptés lors d’un vote parlementaire en octobre 2025. Parmi les mesures proposées figure une augmentation de la condition de résidence pour obtenir la citoyenneté, passant de cinq ans à dix ans, ainsi qu’une modification du mode de calcul du temps de résidence : le compteur démarre dorénavant à la délivrance de la résidence et non plus lors de la soumission de la demande. Lors de la demande de citoyenneté, les exigences comprennent une résidence légale continue, l’absence d’obligations fiscales en souffrance, un casier judiciaire vierge et une maîtrise de la langue portugaise au niveau A2 prouvée par l’examen CIPLE (le certificat officiel de langue portugaise de niveau débutant). Le pays accorde toujours la double nationalité, et la nationalité portugaise ouvre la porte pour vivre, travailler et étudier n’importe où dans l’Union européenne.

Le Commonwealth de la Dominique gère l’un des programmes de citoyenneté les plus accessibles financièrement à l’échelle mondiale, délivrant un passeport complet et non un simple permis de séjour. La Dominique propose le seuil d’investissement le plus bas parmi les programmes de citoyenneté par investissement des Caraïbes, exigeant un minimum de 200 000 $ versé soit dans un fonds gouvernemental, soit dans un bien immobilier approuvé. Les propriétés peuvent être revendues après trois ans à un acheteur extérieur au programme, ou après cinq ans à un autre investisseur en quête de citoyenneté.

Parmi les pays du groupe dit des « Caribbean Five », la Dominique est largement considérée comme le meilleur programme pour les investisseurs attentifs à leur budget, offrant le seuil le plus abordable avec un traitement efficace. Les membres de la famille éligibles à l’inclusion comprennent un conjoint, les enfants de moins de 30 ans, ainsi que les parents et grands-parents âgés de plus de 65 ans.

Un développement récent mérite d’être bien compris : en décembre 2025, le président Trump a élargi les restrictions concernant l’entrée des ressortissants étrangers aux États-Unis, ciblant deux nations des Caraïbes offrant la citoyenneté par investissement. Antigua-et-Barbuda ainsi que la Dominique font face à des restrictions d’entrée partielles à compter du 1er janvier 2026. Une fois les restrictions entrées en vigueur, les citoyens de ces deux pays n’ont plus pu obtenir de visas d’immigrant pour la résidence permanente, de visas F pour les études universitaires, ou de visas J pour les programmes d’échanges culturels et éducatifs. La proclamation de la Maison Blanche a explicitement cité les programmes de citoyenneté par investissement comme motif pour restreindre l’accès de ces deux îles. Cela n’annule pas la valeur d’un passeport dominiquais pour la majorité des voyages internationaux, mais il s’agit d’un point à considérer pour quiconque possède des liens importants avec les États-Unis.

La Grenade se distingue de ses voisins caribéens pour une raison très pratique. Le programme de citoyenneté par investissement de ce pays accorde à ses citoyens la possibilité de demander un visa E-2 auprès des États-Unis, permettant aux détenteurs de vivre et de travailler en Amérique par le biais d’un investissement commercial qualifiant. Aucun autre passeport caribéen dans l’espace de la citoyenneté par investissement n’offre une telle combinaison. Deux parcours vers la citoyenneté y sont proposés : une contribution à un fonds ou un achat immobilier.

La contribution au fonds démarre à 235 000 $. Pour l’option immobilière, l’investissement minimum est de 350 000 $, bien qu’il puisse être réduit à 270 000 $ si l’investisseur acquiert une part dans un projet immobilier touristique approuvé par le gouvernement. Les propriétés peuvent être revendues après cinq ans d’exploitation. Dans le cadre du programme de la Grenade, les enfants nés après la naturalisation peuvent hériter des droits de citoyenneté à condition que l’un des parents soit citoyen, ce qui ajoute une valeur intergénérationnelle significative à l’investissement.

Trois autres pays des Caraïbes, à savoir Saint-Kitts-et-Nevis, Sainte-Lucie et la Grenade, gèrent également des programmes de citoyenneté par investissement mais n’ont pas été inclus dans l’interdiction de voyage américaine. Pour les investisseurs qui recherchent un accès au visa pour les États-Unis, la Grenade représente l’option la plus remarquable des Caraïbes.

Saint-Kitts-et-Nevis a introduit le tout premier programme de citoyenneté par investissement au monde en 1984, un an seulement après que le pays eut obtenu son indépendance du Royaume-Uni. Cette longévité confère au programme une crédibilité et une stabilité réglementaire que les dispositifs plus récents ne peuvent tout simplement pas égaler. Les biens immobiliers approuvés par le gouvernement débutent à 325 000 $ pour des parts en copropriété et à 600 000 $ pour des maisons privées.

Le passeport de ce pays donne un accès sans visa à plus de 150 pays. La propriété acquise doit être conservée pendant au moins sept ans à compter de la date d’achat, ce qui correspond à la période de détention la plus longue parmi les programmes de citoyenneté caribéens. Saint-Kitts-et-Nevis ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, sur la fortune ou sur les successions, ce qui rend la destination attractive pour les personnes intéressées par la planification fiscale en complément de la citoyenneté.

À partir d’avril 2026, Saint-Kitts a mis en place la collecte de données biométriques incluant les empreintes digitales et la reconnaissance faciale pour tous les candidats à la citoyenneté par investissement. L’investissement immobilier a également été réduit à 325 000 $ par rapport au seuil précédent de 400 000 $ établi en octobre 2024. En 2026, Saint-Kitts est signalé comme ayant la vitesse de traitement la plus rapide de tous les programmes des Caraïbes.

Antigua-et-Barbuda permet aux investisseurs de faire une contribution non remboursable au Fonds national de développement à partir de 230 000 $. Les investisseurs qui souhaitent récupérer leurs fonds peuvent acheter des parts dans des projets immobiliers approuvés par l’État pour un minimum de 300 000 $, avec l’option de revendre la propriété au bout de cinq ans. Les candidats doivent remplir une obligation de résidence minimum de cinq jours à Antigua, et des périodes de conservation s’appliquent pour le parcours immobilier.

Le programme d’Antigua présente un avantage distinct pour les familles nombreuses, car il couvre un éventail exceptionnellement large de membres de la famille. La citoyenneté caribéenne via ce parcours peut être étendue à un conjoint, aux enfants, aux parents, aux grands-parents ainsi qu’aux frères et sœurs. Antigua-et-Barbuda a délivré plus de 8 500 passeports depuis le lancement de son programme, en faisant l’une des opérations les plus établies dans les Caraïbes.

Toutefois, alors que Saint-Kitts, Sainte-Lucie et la Grenade conservent leurs conditions standard pour les visas américains, les ressortissants d’Antigua-et-Barbuda ne peuvent plus obtenir de visas de visiteur américain d’une durée de dix ans, les visas B-1/B-2 étant désormais plafonnés à trois mois et à une entrée unique. Toute personne ayant l’habitude de voyager régulièrement vers les États-Unis doit soupeser cet élément avec attention avant de s’engager.

Sainte-Lucie est entrée dans le secteur de la citoyenneté par investissement plus récemment que ses voisins des Caraïbes, en lançant son programme en 2015. Cette relative jeunesse l’a poussée à adopter une stratégie de prix très agressive. La voie de la citoyenneté immobilière à Sainte-Lucie débute à partir de 240 000 $, ce qui la place parmi les options aux prix les plus compétitifs de la région. Cette voie requiert des propriétés approuvées par le gouvernement, une vérification préalable rigoureuse du développement spécifique est donc indispensable avant d’engager des fonds.

Durant le premier semestre de l’année 2024, Sainte-Lucie s’est classée deuxième parmi les programmes caribéens selon le nombre de demandes reçues, ce qui suggère une confiance croissante des investisseurs dans son cadre de fonctionnement. Les délais d’approbation à travers les programmes caribéens varient généralement de quatre à douze mois, Sainte-Lucie se situant dans la fourchette haute de cette estimation.

Les passeports caribéens issus de ces programmes offrent un accès sans visa à jusqu’à 167 pays, incluant l’espace Schengen, le Royaume-Uni, Singapour, la Chine et la Russie. Pour les investisseurs qui désirent un programme récent et clair, dépourvu des complications de conformité qui assombrissent parfois les opérations plus anciennes, Sainte-Lucie mérite d’être sérieusement prise en considération.

Le Vanuatu évolue dans une catégorie à part entière lorsqu’il est question de vitesse, offrant l’un des programmes de citoyenneté par investissement les plus rapides du monde. Lancé en 2017, le dispositif a pu accorder la citoyenneté en un mois à peine, en échange d’un don minimum de 130 000 $ au Programme de soutien au développement du pays (Development Support Program), sans aucune exigence de résidence ou de test linguistique, et avec la possibilité d’inclure des membres de la famille.

En 2025, le Vanuatu a instauré une nouvelle règle exigeant que les demandeurs de citoyenneté se rendent dans le pays pour soumettre leurs données biométriques avant de recevoir leurs passeports. Cette mesure a remplacé l’ancien processus entièrement à distance et vise à améliorer la transparence ainsi qu’à répondre aux normes de sécurité internationales. Selon les classements évaluant la puissance des passeports, le passeport vanuatais accorde un accès sans visa à 113 pays et autorise la double citoyenneté, un critère de poids pour nombre de postulants.

Le Vanuatu ne constitue pas une voie fortement axée sur l’immobilier, contrairement à la Grèce ou aux Émirats Arabes Unis. Il s’agit principalement d’un programme de don. Néanmoins, pour une personne dont la priorité absolue est d’obtenir un second passeport rapidement sans avoir à se relocaliser, et pour qui les restrictions de voyage imposées aux Caraïbes ne représentent pas un problème, il s’inscrit parmi les programmes les plus efficaces sur Terre.

Au-delà du visa doré de dix ans, les Émirats Arabes Unis offrent également un visa de résidence de deux ans pour les investisseurs qui acquièrent un bien immobilier d’une valeur de 750 000 AED, soit approximativement 204 000 $. Il s’agit d’un point d’entrée plus abordable que de nombreux investisseurs utilisent comme premier tremplin, conservant l’option de passer ensuite au visa de dix ans dès lors qu’ils atteignent le seuil de 2 millions d’AED, que ce soit par l’achat de propriétés supplémentaires ou grâce à l’appréciation du marché immobilier.

Selon l’Autorité fédérale pour l’identité, la citoyenneté, les douanes et la sécurité des ports des Émirats Arabes Unis, le programme de résidence dorée est conçu pour soutenir l’environnement économique du pays tout en permettant aux résidents et à leurs familles de vivre, de travailler, d’étudier et d’investir aux Émirats. Il faut souligner que résider aux Émirats Arabes Unis n’est obligatoire sous aucune de ces deux catégories de visas. Les investisseurs détenteurs d’un visa de résidence n’ont généralement besoin de visiter le pays qu’une ou deux fois par an pour maintenir leur statut officiel.

À noter également qu’une suggestion de lecture figurant dans le texte source indique : « Read More: How 15 Minutes Of Walking Per Day Can Change Your Body ». Ce contenu informe les lecteurs de l’impact que peut avoir une marche quotidienne de quinze minutes sur la transformation du corps humain.

Plusieurs éléments transversaux à tous les programmes de cette liste méritent d’être formulés avec clarté. Premièrement, ces programmes évoluent constamment. Les dispositifs de citoyenneté et de résidence ont traversé une période de transition rapide, avec la fermeture, la restructuration ou le durcissement de plusieurs voies établies de longue date tout au long de l’année 2025, les gouvernements réévaluant leur politique de migration par l’investissement. Le visa doré de l’Espagne a pris fin en avril 2025 après plus d’une décennie. Le programme espagnol a fonctionné de 2013 jusqu’au 3 avril 2025, date à laquelle il a officiellement cessé d’accepter de nouvelles demandes. La voie immobilière du Portugal s’est fermée en 2023. Les programmes qui semblent ouverts aujourd’hui peuvent changer demain, il faut toujours vérifier les règles actuelles directement avant d’engager des fonds.

Deuxièmement, les périodes de conservation ont leur importance. L’achat de propriété est une voie courante qui peut permettre de générer des revenus locatifs et une appréciation du capital, mais les biens doivent généralement être conservés entre trois et sept ans, selon le pays. Vendre prématurément peut vous faire perdre le statut que vous avez financé. Troisièmement, les exigences de diligence raisonnable sont bien réelles et non négociables. La résidence par investissement accorde un permis de séjour, c’est-à-dire le droit légal de vivre dans un pays, qui est généralement temporaire et renouvelable. La citoyenneté par investissement octroie la pleine citoyenneté et un passeport directement, souvent en quelques mois. La résidence implique des seuils inférieurs mais exige un parcours plus long vers la citoyenneté par la naturalisation, en respectant des exigences de résidence, de langue et d’intégration sur plusieurs années.

Enfin, obtenez des conseils juridiques indépendants spécifiques à votre pays d’origine et au programme envisagé. Si l’année 2026 offre des options solides dans certains corridors, le recours à un avocat spécialisé en immigration est impératif. L’Union européenne reste prisée (avec la Grèce comme dernière exception majeure et le Portugal via des fonds), les Caraïbes sont nuancées suite aux restrictions américaines touchant la Dominique et Antigua (la Grenade offrant le visa E-2), tandis que la Turquie et les Émirats Arabes Unis s’affirment pour la citoyenneté directe et l’efficacité fiscale. Avertissement : Ces informations ne remplacent pas les conseils professionnels, financiers, fiscaux ou juridiques, et sont fournies à titre informatif. Consultez toujours un conseiller financier qualifié, un comptable ou un professionnel agréé. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et tout investissement comporte un risque, y compris la perte potentielle du capital.

⚠️ Avertissement : Ces informations ne remplacent en aucun cas des conseils financiers, fiscaux, juridiques ou en investissement fournis par un professionnel qualifié. Elles sont présentées uniquement à titre informatif. Avant toute décision financière, fiscale ou d’investissement, consultez toujours un conseiller financier, un comptable ou un expert agréé adapté à votre situation personnelle. Ne prenez pas de décisions financières ou d’investissement uniquement sur la base des informations présentées ici. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et tout investissement comporte des risques, y compris la perte potentielle du capital investi.

Selon la source : cfr.org

Créé par des humains, assisté par IA.