Une ville canadienne lance un programme d’achat de maisons avec 1 % d’acompte

Un rêve accessible : des milliers de propriétaires grâce à une idée audacieuse

Dans la région de Steinbach, au Manitoba, et dans la municipalité rurale de Hanovre, des quartiers entiers se peuplent de familles qui pensaient ne jamais pouvoir accéder à la propriété. Un programme novateur, fruit d’une collaboration inédite, change la donne pour des centaines de personnes. Le principe ? Permettre l’achat d’une maison neuve avec un acompte de seulement 1%.

À l’origine de cette initiative se trouve le promoteur Waldo Neustaedter. Pour concrétiser sa vision, il s’est associé à deux acteurs locaux majeurs : l’entreprise de construction Three Way Builders et l’établissement financier Steinbach Credit Union. Ensemble, ils ont créé un écosystème permettant de construire et de financer des logements pour ceux qui, jusqu’alors, voyaient la porte de l’accession à la propriété se fermer devant eux.

Des vies transformées, une famille à la fois

Pour Maya Bunk, ce programme a été une véritable bouée de sauvetage. Elle a pu fonder sa famille dans un duplex qui lui appartient. « Mon mari et moi nous sommes mariés. Nous avons vécu chez nos parents pendant les six premiers mois pour économiser, pour acheter une maison », se souvient-elle, tenant son fils de neuf mois, Vincent, dans les bras. « Et puis, quand le moment est venu et que nous avons commencé à chercher, c’était presque impossible pour nous. C’était donc la seule chose que nous pouvions faire à ce moment-là. »

Son histoire fait écho à celle de sa sœur, Bea Hiebert, qui a emménagé dans le même quartier de Lexington Village en 2023. Accompagnée de son fils de huit ans, Leo, elle raconte avoir vécu sept ans en location avec son mari, essayant sans cesse d’économiser pour un acompte. « On avait toujours l’impression d’être en attente, de stagner. Et maintenant, on se dit : ‘Oh wow’, quelqu’un vous soutient. Il voit votre situation, veut vous aider et rend les choses possibles », confie-t-elle à propos de l’initiative de Waldo Neustaedter.

Comment fonctionne ce modèle économique unique ?

Le succès du programme est quantifiable. Au total, 505 foyers ont bénéficié de l’acompte à 1% à Steinbach et à Kleefeld, une localité située à 16 kilomètres à l’ouest. Fait remarquable souligné par le promoteur : aucune de ces propriétés n’a fait l’objet d’une saisie immobilière. Ce modèle est également un atout pour l’économie locale, attirant ou retenant des habitants qui deviennent des employés pour les entreprises et les services de la région.

Le mécanisme financier repose sur l’engagement du promoteur. Curtis Wennberg, PDG de la Steinbach Credit Union, explique que les prêts hypothécaires fonctionnent de manière classique grâce au soutien financier de Waldo Neustaedter, qui agit comme une sorte de cosignataire pour la première partie du prêt. « La caractéristique unique ici est la volonté du promoteur de fournir cette partie supplémentaire de l’acompte au nom de l’emprunteur », précise-t-il. Ce montage permet d’éviter les milliers de dollars de frais d’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), habituellement exigés pour les acomptes inférieurs à 20%. De plus, les maisons sont vendues à un prix inférieur de 8% à leur valeur estimée.

L’homme derrière le projet : une mission née de l’histoire familiale

Pour Waldo Neustaedter, cette démarche est une mission. Il explique que ses valeurs lui ont été transmises par ses parents, qui ont émigré de la partie ukrainienne de l’ancien empire russe en 1924 avant de s’installer à Steinbach une décennie plus tard. « Cela reviendrait à ma foi, à vivre cette foi et à redonner à la communauté. Et à avoir un but dans la vie et… les gens qui ont besoin d’un coup de main, ça les aide », confie-t-il.

L’inspiration lui est venue il y a une vingtaine d’années lors d’une visite en Floride, où il a découvert un village de 110 maisons construit par l’organisation Habitat for Humanity. « J’ai eu cette idée que nous devrions peut-être faire quelque chose — une idée ‘made in Steinbach' », raconte-t-il depuis son bureau de Century 21. Il a d’abord créé la société Two Knew Properties avec Len Neufeld, propriétaire de Three Way Builders, pour construire des maisons plus petites et moins chères sur de plus petits terrains. « Mais je n’étais pas satisfait de ça. Je pense que ça faisait le travail, mais ça ne touchait pas tout à fait la cible », admet-il. Le tournant a eu lieu en 2015, lorsqu’il a convaincu la Steinbach Credit Union de se joindre à son projet.

Un avenir en expansion et un accueil pour les nouveaux arrivants

Aujourd’hui, ses quartiers proposent une mixité de logements : des immeubles locatifs côtoient des maisons de ville, des duplex et des maisons individuelles. Cette diversité facilite l’intégration des nouveaux arrivants, qui constituent une part importante des résidents. Les appartements en location leur offrent une première étape avant de pouvoir accéder à la propriété. Pour les immigrants, le défi est de taille, comme l’explique Olesja Schwabauer, directrice de programme chez Eastman Immigrant Services, qui a aidé 1 885 personnes à s’installer dans la région de Steinbach en 2025. « Vous devez vous construire un historique de crédit canadien. Quand les gens arrivent ici, ils n’en ont pas, ce qui est encore pire que d’en avoir un mauvais », souligne-t-elle.

Alors que le quartier de Lexington Village à Steinbach est presque achevé, un nouveau projet de 233 logements est lancé à Mitchell, à cinq kilomètres de là. Il comprendra des maisons individuelles, des duplex et des unités de cinq logements, toujours avec l’appui de la Steinbach Credit Union. « Il était si clair qu’il est passionné par le fait de redonner à la communauté, et c’est l’une des façons dont il le fait. Et nous sommes très fiers d’être ses partenaires », déclare Curtis Wennberg. Le PDG y voit un retour aux sources pour son institution, fondée il y a 85 ans par des agriculteurs et des entreprises qui ne parvenaient pas à obtenir de prêts. « Ça a été un programme vraiment intéressant et réussi. Nous n’avons pas eu de pertes de crédit. De plus, nous voyons la communauté grandir, et nous voyons les gens bénéficier de ce genre de choses. C’est donc un vrai moment de fierté. » Forte de ses 11 milliards de dollars d’actifs, 115 000 membres et finançant de 6 000 à 10 000 prêts par an, la coopérative de crédit se dit prête à étendre ce modèle à d’autres promoteurs.

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